Schönheitsreparaturklausel unwirksam: Was das LG-Berlin-Urteil für Vermieter bedeutet

Ein einziger Halbsatz entscheidet derzeit darüber, ob Mieter renovieren müssen oder Vermieter auf den Kosten sitzen bleiben. Das Landgericht Berlin II hat mit Urteil vom 28.04.2026 (Az. 63 S 369/25) den seit Jahrzehnten gebräuchlichen Katalog der Schönheitsreparaturen für insgesamt unzulässig gehalten — weil offenbleibt, ob Mieter die Fenster nur von innen oder auch von außen streichen müssen. Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, fällt die gesamte Renovierungslast auf den Vermieter zurück.

In diesem Artikel erfahren Sie, warum die klassische Formulierung jetzt ein Risiko darstellt, wie die Berliner Kammern den Streit bewerten, welche Formulierung als eindeutig gilt — und welche Möglichkeiten Sie bei Bestandsverträgen haben.

Der klassische Katalog: seit Jahrzehnten Standard

In den meisten deutschen Mietverträgen steht eine Variante desselben Satzes: Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, „der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen".

Diese Aufzählung stammt aus § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) und galt lange als unangreifbar. Der Bundesgerichtshof hat sie in seiner Rechtsprechung wiederholt als Maßstab herangezogen, etwa im Urteil vom 22.10.2008 (Az. VIII ZR 283/07). Wer diesen Wortlaut übernahm, war auf der sicheren Seite — bis jetzt.

Schönheitsreparaturklausel unwirksam: die Begründung des LG Berlin

Die Zivilkammer 63 des LG Berlin II liest den Katalog anders als bisher üblich. Der Streitpunkt: Bezieht sich „von innen" auf die Fenster und die Außentüren — oder nur auf die Außentüren? Im zweiten Fall würde die Klausel dem Mieter das Streichen der Fenster auch von außen auferlegen.

Genau hier greift die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB: Lässt eine vorformulierte Klausel mehrere Auslegungen zu, geht das zulasten des Verwenders — also des Vermieters. Bei der AGB-Kontrolle wird dann die kundenfeindlichste Lesart zugrunde gelegt. Der Außenanstrich von Fenstern gehört aber nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern zur Instandhaltung, die Sache des Vermieters ist. Eine Klausel, die sich so lesen lässt, überschreitet den zulässigen Umfang — und ist nach Auffassung der Kammer insgesamt unwirksam, nicht nur im überschießenden Teil. Eine geltungserhaltende Reduktion auf das gerade noch Zulässige findet im AGB-Recht nicht statt.

Zwei Kammern, zwei Linien — und ein offenes BGH-Verfahren

Bemerkenswert ist: Am selben Gericht wird die Frage gegensätzlich beantwortet. Die Zivilkammer 64 des LG Berlin II hält den klassischen Katalog ausweislich ihres Hinweisbeschlusses vom 04.03.2026 (Az. 64 S 228/23) weiterhin für unbedenklich. Beide Positionen sind in der Fachpresse dokumentiert (GE 11/2026, S. 565 f.).

Damit steht ein Kammerstreit im Raum, den erst der Bundesgerichtshof auflösen kann — eine höchstrichterliche Klärung steht aus. Für Vermieter bedeutet das eine unbequeme Zwischenlage: Die alte Formulierung ist nicht sicher verloren, aber sie ist angreifbar. Wer heute einen Vertrag mit dem klassischen Wortlaut abschließt, baut ein vermeidbares Prozessrisiko ein.

Schönheitsreparaturklausel unwirksam — die Folgen für Vermieter

Kippt die Klausel, greift § 306 Abs. 2 BGB: An die Stelle der unwirksamen Regelung tritt das Gesetz. Und das Gesetz kennt keine Renovierungspflicht des Mieters — die Erhaltungslast liegt nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vollständig beim Vermieter.

Konkret heißt das:

• Der Mieter muss weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren.
• Der Vermieter trägt die Kosten für sämtliche malermäßigen Arbeiten — auch nach langen Mietverhältnissen.
• Die Unwirksamkeit erfasst die gesamte Klausel; einzelne „gesunde" Teile bleiben nicht bestehen.

Wichtig: Praktisch relevant ist das Risiko derzeit vor allem bei Objekten im Bezirk des LG Berlin II. Die Argumentation der Kammer kann aber von jedem Gericht übernommen werden — die Unklarheitenregel gilt bundesweit.

Neuverträge: So sieht eine eindeutige Formulierung aus

Für neue Verträge lässt sich das Risiko vollständig vermeiden, indem die Formulierung der Schönheitsreparaturklausel die Mehrdeutigkeit auflöst. Eine klargestellte Fassung ordnet „von innen" jedem Gewerk einzeln zu:

„Die Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden (gilt nur für streichfähige Böden), der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren und der Außentüren von innen sowie das Streichen der Fenster von innen."

Zwei Details dieser Fassung sind bewusst gewählt. Erstens: „Fenster von innen" steht als eigener Punkt am Ende — die Frage „auch von außen?" kann sich nicht mehr stellen. Zweitens: Das Wort „nur" macht den Katalog abschließend. Offene Kataloge („insbesondere") bergen nach der BGH-Rechtsprechung ein eigenes Unwirksamkeitsrisiko, weil sie sich kundenfeindlich erweitern lassen (vgl. BGH VIII ZR 48/09, VIII ZR 166/08).

Beachten Sie: Die Eindeutigkeit des Katalogs ersetzt nicht die übrigen Wirksamkeitsanforderungen — etwa die Differenzierung nach dem Übergabezustand der Wohnung oder flexible Fristen. Wer Mietverträge mit einer Software wie Ratiofill erstellt, arbeitet automatisch mit aktuellen Klauselfassungen und muss Rechtsprechungswenden dieser Art nicht selbst nachpflegen.

Bestandsverträge anpassen: Ihre Optionen

Die heikelste Frage betrifft laufende Verträge mit dem alten Katalog. Eine wichtige Grenze vorweg: Sie können die neue Formulierung nicht einseitig in bestehende Verträge übernehmen. Ein Mietvertrag ändert sich nur durch Vereinbarung. Drei Wege kommen in Betracht:

1. Nachtrag mit Zustimmung des Mieters. Rechtlich belastbar ist vor allem eine echte Individualvereinbarung (§ 305 Abs. 1 Satz 3, § 305b BGB). Das setzt voraus, dass die Klausel tatsächlich ausgehandelt wird und der Mieter echten Einfluss auf den Inhalt nehmen kann — dokumentieren Sie den Verhandlungsprozess (vgl. BGH VIII ZR 71/08). Ein bloß vorformulierter „Änderungs-Nachtrag" wäre selbst wieder eine AGB-Klausel und brächte wenig Sicherheitsgewinn.

2. Natürliche Erneuerungspunkte nutzen. Bei jedem Mieterwechsel, jeder Vertragsverlängerung und jedem Nachtrag aus anderem Anlass entsteht ohnehin ein neues Vertragsdokument — dann direkt auf die eindeutige Formulierung umstellen. Über die Zeit wächst der Bestand so von selbst aus dem Risiko heraus.

3. Risikobasiert priorisieren. Verschaffen Sie sich einen Überblick, welche Verträge den alten Katalog enthalten, und beginnen Sie dort, wo das Prozessrisiko real ist — derzeit vor allem bei Berliner Objekten. Parallel lohnt es sich, die ausstehende BGH-Entscheidung zu beobachten.

Tipp: Erzwingen Sie nichts. Ein Bestandsvertrag mit alter Klausel ist kein Notfall, solange kein Rechtsstreit droht — die Gegenauffassung der Zivilkammer 64 existiert schließlich auch. Ein überhasteter, formularmäßiger Klauseltausch kann die Lage dagegen verschlechtern.

Häufige Fragen zur Schönheitsreparaturklausel (FAQ)

Wann ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam?

Eine Schönheitsreparaturklausel ist unter anderem unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt — etwa durch starre Fristen, Endrenovierungspflichten oder Arbeiten, die über den gesetzlichen Begriff der Schönheitsreparaturen hinausgehen. Nach dem Urteil des LG Berlin II vom 28.04.2026 (Az. 63 S 369/25) kann bereits eine mehrdeutige Formulierung genügen, wenn sie sich zulasten des Mieters auslegen lässt.

Müssen Mieter die Fenster auch von außen streichen?

Nein. Der Außenanstrich von Fenstern und Außentüren gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern zur Instandhaltung, die dem Vermieter obliegt. Eine Klausel, die dem Mieter den Außenanstrich auferlegt oder sich zumindest so auslegen lässt, geht über den zulässigen Umfang hinaus und riskiert die Unwirksamkeit insgesamt.

Was passiert, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist?

Dann gilt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung: Die Erhaltungspflicht liegt vollständig beim Vermieter. Der Mieter muss weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren, und eine teilweise Aufrechterhaltung der unwirksamen Klausel findet nicht statt.

Kann ich die Klausel in laufenden Mietverträgen einfach austauschen?

Nein, eine einseitige Änderung ist nicht möglich. Eine neue Formulierung kann nur über einen Nachtrag mit Zustimmung des Mieters vereinbart werden — möglichst als echte, dokumentiert ausgehandelte Individualvereinbarung — oder bei natürlichen Anlässen wie Mieterwechsel oder Vertragsverlängerung in den neuen Vertrag einfließen.

Gilt das Urteil des LG Berlin auch außerhalb Berlins?

Das Urteil bindet unmittelbar nur die Parteien des entschiedenen Falls, und andere Gerichte können abweichen — selbst am LG Berlin II vertritt die Zivilkammer 64 die Gegenposition. Es zeigt aber, wie streng mehrdeutige Klauseln geprüft werden. Bis zur Klärung durch den BGH sollten Vermieter bundesweit auf eindeutige Formulierungen setzen.

Fazit: Eindeutigkeit kostet nichts — Mehrdeutigkeit möglicherweise viel

Der Berliner Kammerstreit zeigt, wie schnell eine jahrzehntelang unauffällige Standardformulierung zum Risiko werden kann. Für Neuverträge ist die Lösung einfach: eine klargestellte, abschließende Katalogformulierung, die „Fenster von innen" ausdrücklich benennt. Bei Bestandsverträgen führt der Weg über Individualvereinbarungen und natürliche Erneuerungspunkte — nicht über einseitige Änderungen.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Das LG Berlin II (Az. 63 S 369/25) hält den klassischen Schönheitsreparaturen-Katalog wegen der mehrdeutigen Fenster-Formulierung für insgesamt unwirksam; die Zivilkammer 64 widerspricht, die BGH-Klärung steht aus.
• Ist die Klausel unwirksam, trägt der Vermieter die komplette Renovierungslast (§ 306 Abs. 2 BGB).
• Neuverträge: abschließender Katalog („nur") mit eindeutigem „Fenster von innen".
• Bestandsverträge: keine einseitige Änderung — Nachtrag als Individualvereinbarung oder Umstellung bei Mieterwechsel und Verlängerung.
• Priorisieren Sie nach Risiko und beobachten Sie die ausstehende BGH-Entscheidung.

Wer seine Vertragsvorlagen digital pflegt, ist bei solchen Rechtsprechungswenden im Vorteil: Lösungen wie Ratiofill halten die Klauselfassungen auf dem Stand der aktuellen Rechtsprechung, sodass Neuverträge automatisch mit der eindeutigen Formulierung entstehen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten rechtlichen Fragen zu Ihren Mietverträgen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt für Mietrecht.