Verbilligte Vermietung an Angehörige: Diese Steuerfallen sollten Vermieter kennen

Die Tochter zieht in die Eigentumswohnung, der Bruder ins geerbte Einfamilienhaus – von der Familie verlangt man selbstverständlich weniger Miete. Steuerlich hat das zwei Haken: Die verbilligte Vermietung an Angehörige kann den Werbungskostenabzug kosten und im Extremfall sogar Schenkungsteuer auslösen – ohne dass ein Euro geschenkt wurde.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Prozentgrenzen das Einkommensteuerrecht zieht, warum die ortsübliche Warmmiete der entscheidende Maßstab ist, wie der oft übersehene Schenkungsteuer-Fallstrick funktioniert – und wie Sie das Mietverhältnis mit Angehörigen sauber aufsetzen.

Verbilligte Vermietung an Angehörige: Maßstab ist die ortsübliche Warmmiete

Ausgangspunkt der einkommensteuerlichen Beurteilung ist § 21 Abs. 2 EStG. Die Vorschrift vergleicht die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Marktmiete – und zwar als Warmmiete: die Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten (R 21.3 EStR). Ermittelt wird sie regelmäßig anhand des Mietspiegels der Gemeinde.

Wichtig: Wer nur Kaltmieten vergleicht, rechnet schnell am Finanzamt vorbei – entscheidend ist stets das Verhältnis zur ortsüblichen Warmmiete. Und: § 21 Abs. 2 EStG ist eine Missbrauchsregelung, die ausdrücklich auch die verbilligte Vermietung an fremde Dritte erfasst.

66 Prozent, 50 Prozent: Die Grenzen des § 21 Abs. 2 EStG

Das Einkommensteuerrecht unterscheidet drei Zonen:

1. Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete: Die Vermietung gilt als voll entgeltlich (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG), Werbungskosten sind in vollem Umfang abziehbar – die sichere Zone.

2. Zwischen 50 und 66 %: Das Finanzamt verlangt eine Totalüberschussprognose: Der Eigentümer muss plausibel machen, dass über die Dauer der Vermietung ein Überschuss entsteht. Fällt die Prognose positiv aus, bleibt der volle Abzug; fällt sie negativ aus, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt.

3. Unter 50 %: Die Vermietung wird zwingend in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG). Werbungskosten sind nur noch für den entgeltlichen Teil abziehbar – eine Prognose hilft hier nicht mehr.

Rechenbeispiel: Weniger Miete einnehmen, mehr versteuern

Vater V vermietet an seine Tochter; die ortsübliche Warmmiete beträgt 1.000 Euro monatlich, die jährlichen Werbungskosten 5.000 Euro.

• Miete 750 Euro (75 %): Alles unproblematisch. V versteuert 9.000 Euro Jahreseinnahmen abzüglich 5.000 Euro Werbungskosten – also 4.000 Euro.
• Miete 450 Euro (45 %): Jetzt greift § 21 Abs. 2 EStG. Die Vermietung gilt nur zu 45 % als entgeltlich, 55 % der Werbungskosten – 2.750 Euro – sind nicht mehr abziehbar. V versteuert 5.400 Euro Einnahmen abzüglich 2.250 Euro Werbungskosten, also 3.150 Euro.

Das Ergebnis: Obwohl V deutlich weniger einnimmt, sinkt sein zu versteuernder Überschuss kaum – der Mietverzicht kostet doppelt.

Laufende Mietanpassung: der unterschätzte Dauer-Fallstrick

Die Prozentgrenzen sind kein einmaliger Test beim Vertragsabschluss: Die vereinbarte Miete ist laufend mit der ortsüblichen Miete zu vergleichen. Steigt der Mietspiegel über die Jahre, rutscht eine anfangs unkritische Miete im Mietverhältnis mit Angehörigen unbemerkt unter die 66-Prozent-Grenze – und Steuervorteile gehen verloren.

Tipp: Prüfen Sie das Prozentverhältnis bei jeder Mietspiegel-Aktualisierung und dokumentieren Sie das Ergebnis. Eine sauber dokumentierte Miethöhe mit klar ausgewiesenen Betriebskostenvorauszahlungen – wie sie Vertragssoftware wie Ratiofill standardmäßig anlegt – macht den Abgleich einfach und dient als Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

Schenkungsteuer bei verbilligter Vermietung an Angehörige

Der zweite Fallstrick ist weniger bekannt: Wer dauerhaft auf einen Teil der üblichen Miete verzichtet, wendet dem Mieter wirtschaftlich einen Vorteil zu. Das kann eine freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG sein – unabhängig davon, wie die Einkommensteuerseite ausgeht. Anders als das Zivilrecht erfasst das Steuerrecht auch die unentgeltliche Überlassung als bloße Leihe (BFH, Urteil vom 2. März 1994, II R 59/92). Voraussetzungen sind Freigebigkeitswille des Zuwendenden, objektive Bereicherung des Empfängers und objektive Entreicherung des Zuwendenden – bei Angehörigen meist schnell erfüllt; streitig ist in der Regel nur die Freigebigkeit.

Wie der Mietverzicht bewertet wird

Maßstab ist die Differenz zwischen ortsüblicher und tatsächlich vereinbarter Miete. Bei einem unbefristeten Mietvertrag wird der Jahreswert des Mietverzichts mit dem Faktor 9,3 kapitalisiert (§ 13 Abs. 2 Halbs. 2 BewG). Beispiel: Ein Bruder überlässt seiner Schwester ein Einfamilienhaus für 1.500 Euro, obwohl 2.000 Euro ortsüblich wären. Der monatliche Verzicht von 500 Euro ergibt einen Jahreswert von 6.000 Euro, kapitalisiert also 55.800 Euro. Nach Abzug des Geschwister-Freibetrags von 20.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG) fallen auf die verbleibenden 35.800 Euro 15 % Schenkungsteuer an – 5.370 Euro (§ 19 Abs. 1 ErbStG).

Freibeträge: Bei Kindern viel Luft, bei Geschwistern wenig

Die Freibeträge gelten für zehn Jahre; alle Schenkungen in diesem Zeitraum werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG):

• Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kind oder Stiefkind: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Geschwister, Neffen und Nichten, Schwiegerkinder: 20.000 Euro
• Nicht verwandte Personen: 20.000 Euro

Beim eigenen Kind bietet der Freibetrag viel Puffer. Brenzlig wird es bei Geschwistern und entfernteren Verwandten: 20.000 Euro sind bei dauerhaftem Mietverzicht schnell aufgebraucht.

Offene Rechtslage – vorsichtig planen

Höchstrichterlich ist nicht endgültig geklärt, ob die verbilligte Vermietung tatsächlich Schenkungsteuer auslöst. Es existiert lediglich eine ältere Entscheidung des FG Rheinland-Pfalz zu einem unentgeltlich eingeräumten Nutzungsrecht (Urteil vom 18. April 2002, 4 K 1869/01); ob sich die Rechtsprechung zur Zinsschenkung übertragen lässt, ist offen. Wer sichergehen will, kann beim zuständigen Finanzamt eine kostenpflichtige verbindliche Auskunft beantragen (§ 89 Abs. 2 AO).

Keine Lösung ist der abgekürzte Zahlungsweg: Überlässt ein Vater dem Sohn die Wohnung für 1.500 statt 2.000 Euro und schenkt ihm zugleich monatlich 500 Euro, die der Sohn als Miete zurückzahlt, ist das wirtschaftlich dasselbe (BFH, Urteil vom 30. März 1994, II R 105/93).

So gestalten Sie das Mietverhältnis mit Angehörigen sauber

1. Schriftlicher, fremdüblicher Mietvertrag mit Angehörigen: Miethöhe, Betriebskostenvorauszahlungen, Zahlungsweise und Pflichten klar regeln – und den Vertrag auch so durchführen wie vereinbart.
2. Miete bewusst kalkulieren: Die vereinbarte Warmmiete sollte mit Sicherheitsabstand über 66 % der ortsüblichen Warmmiete liegen.
3. Regelmäßig nachjustieren: Bei jeder Mietspiegel-Änderung das Prozentverhältnis prüfen und die Miete bei Bedarf anpassen.
4. Schenkungsteuer vorab durchrechnen: Vor allem bei Geschwistern, Neffen, Nichten und Schwiegerkindern die Mietdifferenz kapitalisieren und mit dem Freibetrag abgleichen – im Zweifel mit dem Steuerberater.

Gerade der erste Punkt entscheidet: Auch der Mietvertrag mit der eigenen Tochter braucht fremdübliche, dokumentierte Konditionen. Wer Mietverträge mit Ratiofill erstellt, hat Miethöhe und Vorauszahlungen strukturiert dokumentiert – die Grundlage, die das Finanzamt bei Angehörigen besonders genau prüft.

Häufige Fragen zur verbilligten Vermietung an Angehörige (FAQ)

Wie viel Miete muss ich von Angehörigen mindestens verlangen?

Für den vollen Werbungskostenabzug sollte die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Warmmiete betragen (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Zwischen 50 und 66 % verlangt das Finanzamt eine positive Totalüberschussprognose, unter 50 % werden die Werbungskosten zwingend anteilig gekürzt.

Zählt für die 66-%-Grenze die Kaltmiete oder die Warmmiete?

Maßgeblich ist die Warmmiete: die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten (R 21.3 EStR). Ermittelt wird sie regelmäßig anhand des Mietspiegels der Gemeinde.

Was passiert, wenn die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete liegt?

Dann wird die Vermietung zwingend in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG). Werbungskosten sind nur noch anteilig für den entgeltlichen Teil abziehbar, eine Totalüberschussprognose hilft in diesem Bereich nicht mehr.

Kann die verbilligte Vermietung an Angehörige Schenkungsteuer auslösen?

Das Risiko besteht, auch wenn die Rechtslage höchstrichterlich nicht endgültig geklärt ist. Der Mietverzicht kann als freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG gewertet werden; bei unbefristeten Mietverträgen wird der Jahreswert der Mietdifferenz mit dem Faktor 9,3 kapitalisiert (§ 13 Abs. 2 Halbs. 2 BewG). Sicherheit bietet eine kostenpflichtige verbindliche Auskunft des Finanzamts (§ 89 Abs. 2 AO).

Gilt die 66-%-Grenze nur bei der Vermietung an Familienangehörige?

Nein. § 21 Abs. 2 EStG ist eine Missbrauchsregelung, die ausdrücklich auch die verbilligte Vermietung an fremde Dritte erfasst. Bei Angehörigen prüft das Finanzamt allerdings erfahrungsgemäß besonders genau.

Fazit: Günstig vermieten ja – aber mit System

Die verbilligte Vermietung an Angehörige ist steuerlich anspruchsvoller, als sie wirkt. Wer die 66-%-Grenze einhält, die Miete regelmäßig an die ortsübliche Warmmiete anpasst und die schenkungsteuerlichen Folgen vorab durchrechnet, kann seiner Familie entgegenkommen, ohne Steuervorteile zu verlieren.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Maßstab ist die ortsübliche Warmmiete: Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten (R 21.3 EStR)
• Ab 66 %: voller Werbungskostenabzug; 50–66 %: Totalüberschussprognose; unter 50 %: zwingende anteilige Kürzung (§ 21 Abs. 2 EStG)
• Miete laufend mit dem Mietspiegel abgleichen – sonst droht unbemerktes Hineinrutschen in die verbilligte Vermietung
• Mietverzicht kann Schenkungsteuer auslösen: Jahreswert × Faktor 9,3, Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 20.000 und 500.000 Euro
• Grundlage ist immer ein fremdüblicher, schriftlicher Mietvertrag mit sauber dokumentierter Miethöhe

Ein strukturiert erstellter Mietvertrag – etwa über Ratiofill – liefert genau diese Dokumentation: fremdübliche Konditionen, klar ausgewiesene Vorauszahlungen und eine jederzeit prüfbare Miethöhe.

Quelle: Zeitschrift „Das Grundeigentum" (GE), Heft 13/2026, S. 656 f.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die steuerlichen Folgen einer verbilligten Vermietung hängen vom Einzelfall ab – beziehen Sie bei der Gestaltung bitte Ihren Steuerberater ein.