Verwalter Maklerprovision: BGH kippt Provision für Neuvermietung aus eigenem Bestand

Viele Verwalterverträge sehen es als selbstverständliche Zusatzvergütung vor: Vermietet die Hausverwaltung eine Wohnung aus dem betreuten Bestand neu, stellt sie dem Eigentümer eine Provision in Rechnung – oft eine Monatskaltmiete pro Abschluss. Die lange umstrittene Frage, ob ein Verwalter Maklerprovision für die Vermietung von Wohnungen aus dem eigenen verwalteten Bestand verlangen darf, hat der Bundesgerichtshof nun beantwortet – und zwar mit einem klaren Nein, auch gegenüber dem Vermieter (Urteil vom 21. Mai 2026 – I ZR 224/25). Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden.

In diesem Artikel erfahren Sie, was der BGH entschieden hat, wie das Gericht seine Entscheidung begründet, was das Urteil für bestehende Verwalterverträge und bereits abgerechnete Provisionen bedeutet – und wie Sie die Vergütung für Neuvermietungen jetzt rechtssicher gestalten.

Verwalter Maklerprovision: Das hat der BGH entschieden

Ausgangspunkt ist das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG steht dem Wohnungsvermittler grundsätzlich ein Provisionsanspruch zu. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG schließt diesen Anspruch jedoch aus, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist. Wer eine Wohnung verwaltet, soll an ihrer Vermittlung also nicht zusätzlich verdienen.

Umstritten war bislang die Reichweite dieses Ausschlusses: Erfasst er nur Provisionsvereinbarungen mit dem Mieter – oder auch solche mit dem Vermieter? Genau diese Frage hat der BGH mit dem Urteil vom 21. Mai 2026 (I ZR 224/25) entschieden: Der Provisionsausschluss gilt für jegliche Provisionsvereinbarungen, also auch für Abreden zwischen Verwalter und Vermieter. Eine im Verwaltervertrag vereinbarte Vermietungsprovision hilft dem Verwalter damit nicht weiter – sie verschafft ihm keinen wirksamen Anspruch.

Der Fall: 13 Neuvermietungen, 16.815,71 Euro Provision

Der Entscheidung lag ein alltägliches Vergütungsmodell zugrunde. Eine Verwalterin betreute einen Immobilienbestand mit 129 Wohneinheiten und 134 Garagen und schloss im Namen der Eigentümerin auch die Mietverträge ab. Der Verwaltervertrag sah eine laufende Vergütung von monatlich netto 24 Euro pro Wohneinheit und 4 Euro pro Garage (jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer) vor – und zusätzlich bei jeder Neuvermietung eine Provision in Höhe einer Monatskaltmiete, gedeckelt auf 10.000 Euro brutto pro Jahr.

Auf dieser Grundlage stellte die Verwalterin für 13 Neuvermietungen innerhalb von drei Jahren insgesamt 16.815,71 Euro in Rechnung. Die Eigentümerin zahlte zunächst – und forderte die Provisionen später zurück. Vor dem Landgericht blieb die Rückforderung ohne Erfolg. Das Oberlandesgericht verurteilte die Verwalterin dagegen zur Rückzahlung, und der BGH bestätigte diese Entscheidung: Die Provisionsabrede verstieß gegen den gesetzlichen Provisionsausschluss, die gezahlten Beträge waren zu erstatten.

Die Begründung: Strikte Trennung von Vermittlung und Verwaltung

Der BGH stützt seine Auslegung auf Sinn und Zweck der Vorschrift: Das Wohnungsvermittlungsgesetz soll Missstände in der Wohnungsvermittlung beseitigen. Der Gesetzgeber wollte eine strikte Trennung zwischen Wohnungsvermittlung und Wohnungsverwaltung und damit Markttransparenz gewährleisten. Wirtschaftliche Verflechtungen zwischen Verwalter- und Vermittlertätigkeit sollen vermieden werden – auch deshalb, weil Provisionen sonst mittelbar, etwa über eine Umlage in die Miete, zulasten wirtschaftlich schwächerer Mieter gehen könnten.

Auch verfassungsrechtlich hält das Provisionsverbot stand: Einen Verstoß gegen die Berufsfreiheit aus Art. 12 GG verneint der BGH. Der Provisionsausschluss für die gesetzlich definierten Fälle sei eine geeignete, erforderliche und angemessene Regelung. Denn der Verwalter steht nicht ohne Gegenleistung da: Er kann seine Leistungen über den Verwaltervertrag vergüten lassen und im Bereich der Immobilienverwaltung weitere Einnahmen erzielen.

Dürfen Verwalter Maklerprovision jetzt gar nicht mehr abrechnen?

Für Wohnungen aus dem eigenen verwalteten Bestand: nein – weder gegenüber dem Mieter noch gegenüber dem Vermieter. Die Neuvermietung ist über die Verwaltervergütung abzudecken. Gesonderte Vermittlungs- oder Maklerprovisionen für diese Abschlüsse sind unwirksam – und, wie der entschiedene Fall zeigt, rückforderbar.

Unberührt bleibt die Vermittlung fremder Objekte: Wer als Vermittler weder Eigentümer noch Verwalter, Mieter oder Vermieter der betreffenden Wohnung ist, kann nach Maßgabe des Bestellerprinzips weiterhin Provisionsvereinbarungen treffen. Ein Verwaltungsunternehmen darf also durchaus zusätzlich als Makler tätig sein – nur eben nicht für die Wohnungen, die es selbst verwaltet.

Wichtig: Das Urteil betrifft nicht nur künftige Abrechnungen. Vermieter, die in der Vergangenheit Vermietungsprovisionen an ihre Verwaltung gezahlt haben, können prüfen lassen, ob eine Rückforderung in Betracht kommt. Für Verwaltungen bedeutet das spiegelbildlich: Jede alte Provisionsklausel im Bestand ist ein potenzielles Rückzahlungsrisiko.

Verwalterverträge jetzt prüfen: Vergütungsklauseln sauber gestalten

Provisionsklauseln für Neuvermietungen finden sich in vielen Verwalterverträgen – oft seit Jahren unverändert aus alten Vertragsmustern übernommen. Nach dem BGH-Urteil gehören diese Verträge auf den Prüfstand. Sinnvolle Schritte für Verwaltungen und Vermieter:

• Bestandsverträge sichten: Enthält der Verwaltervertrag eine gesonderte Provision, Vermittlungsgebühr oder Erfolgsvergütung für Neuvermietungen aus dem verwalteten Bestand?
• Vergütung umstellen: Der Aufwand der Neuvermietung lässt sich rechtssicher abbilden – etwa über eine angemessene Grundvergütung oder eine transparent geregelte Sondervergütung im Verwaltervertrag selbst.
• Transparenz herstellen: Vermieter und Verwaltung sollten offen kalkulieren, welcher Aufwand hinter Besichtigungen, Mieterauswahl und Vertragsabschluss steckt, und diesen in der Verwaltervergütung sichtbar machen – statt ihn in eine unwirksame Provisionsabrede auszulagern.
• Neue Verträge auf aktuelle Rechtsprechung stützen: Veraltete Formularverträge sind das eigentliche Risiko. Vertragssoftware wie Ratiofill arbeitet mit legal kuratierten, laufend aktualisierten Klauseln – so fließt neue Rechtsprechung in die Vertragsgestaltung ein, bevor unwirksame Abreden zu Rückforderungsfällen werden.

Tipp: Behandeln Sie die Vergütungsklausel wie den wichtigsten Paragraphen des Verwaltervertrags. Eine klar bezifferte, dem tatsächlichen Aufwand entsprechende Vergütung im Verwaltervertrag ist nach dem BGH-Urteil der einzige belastbare Weg, Neuvermietungsleistungen zu honorieren.

Häufige Fragen zur Maklerprovision für Verwalter (FAQ)

Hat ein Hausverwalter Anspruch auf Maklerprovision bei der Vermietung eigener Bestandswohnungen?

Nein. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG besteht kein Provisionsanspruch, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist. Der BGH hat mit Urteil vom 21. Mai 2026 (I ZR 224/25) klargestellt, dass dieser Ausschluss für jegliche Provisionsvereinbarungen gilt.

Gilt der Provisionsausschluss auch gegenüber dem Vermieter?

Ja. Bislang war umstritten, ob der Ausschluss nur Vereinbarungen mit dem Mieter erfasst. Der BGH hat entschieden, dass er für jegliche Provisionsvereinbarungen gilt – also auch für Provisionsabreden zwischen Verwalter und Vermieter, etwa im Verwaltervertrag.

Können bereits gezahlte Provisionen zurückgefordert werden?

Ja. Im entschiedenen Fall verurteilten Oberlandesgericht und BGH die Verwalterin zur Rückzahlung von 16.815,71 Euro, die sie für 13 Neuvermietungen innerhalb von drei Jahren in Rechnung gestellt hatte. Vermieter können prüfen lassen, ob gezahlte Vermietungsprovisionen an ihre Verwaltung zurückgefordert werden können.

Wie können Verwalter die Neuvermietung künftig vergütet bekommen?

Über den Verwaltervertrag. Der BGH verweist ausdrücklich darauf, dass der Verwalter seine Leistungen über den Verwaltervertrag vergüten lassen und im Bereich der Immobilienverwaltung weitere Einnahmen erzielen kann. In Betracht kommen etwa eine angemessene Grundvergütung oder eine transparent geregelte Sondervergütung.

Wer darf für die Wohnungsvermittlung weiterhin eine Provision vereinbaren?

Vermittler, die weder Eigentümer noch Verwalter, Mieter oder Vermieter der betreffenden Wohnung sind, können nach Maßgabe des Bestellerprinzips weiterhin Provisionsvereinbarungen treffen. Ausgeschlossen ist die Provision nur für die gesetzlich definierten Fälle wirtschaftlicher Nähe zur Wohnung.

Verstößt das Provisionsverbot gegen die Berufsfreiheit der Verwalter?

Nein. Der BGH sieht in dem Provisionsausschluss keinen Verstoß gegen Art. 12 GG. Die Regelung sei geeignet, erforderlich und angemessen, da der Verwalter seine Leistungen über den Verwaltervertrag vergüten lassen und weitere Einnahmen im Bereich der Immobilienverwaltung erzielen kann.

Fazit: Vergütung gehört in den Verwaltervertrag, nicht in die Provisionsrechnung

Der BGH hat eine seit Langem umstrittene Frage geklärt und dabei die strikte Trennung von Wohnungsverwaltung und Wohnungsvermittlung bekräftigt: Wer verwaltet, vermittelt nicht gegen Provision – auch nicht auf Rechnung des Vermieters. Für die Praxis ist das weniger ein Verbot als ein Gestaltungsauftrag: Der Aufwand der Neuvermietung muss dort vergütet werden, wo er vertraglich hingehört – im Verwaltervertrag.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• BGH, Urteil vom 21. Mai 2026 – I ZR 224/25: kein Provisionsanspruch des Verwalters für Neuvermietungen aus dem eigenen verwalteten Bestand
• Der Ausschluss nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG gilt für jegliche Provisionsvereinbarungen – auch gegenüber dem Vermieter
• Bereits gezahlte Provisionen sind rückforderbar; im entschiedenen Fall waren es 16.815,71 Euro für 13 Neuvermietungen
• Kein Verstoß gegen Art. 12 GG: Die Vergütung läuft über den Verwaltervertrag
• Verwalterverträge mit Provisionsklauseln für Neuvermietungen jetzt prüfen und Vergütungsmodelle transparent neu regeln

Wer Verwalter- und Mietverträge auf einer aktuellen, legal kuratierten Klauselbasis erstellt – etwa mit Ratiofill –, reduziert genau das Risiko, das dieses Urteil sichtbar macht: Vergütungsabreden aus veralteten Formularen, die sich Jahre später als unwirksam und rückzahlungspflichtig erweisen.

Quelle: Zeitschrift „Das Grundeigentum" (GE), Heft 13/2026, S. 642; Urteilswortlaut dort S. 661.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen zu Verwalterverträgen, Provisionsvereinbarungen oder Rückforderungsansprüchen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.