Was zählt zur Wohnfläche? Balkon, Terrasse und Wintergarten richtig anrechnen

Kaum eine Angabe im Mietvertrag wird so oft falsch übernommen wie die Quadratmeterzahl. Die Frage, was zur Wohnfläche zählt, entscheidet über die Miethöhe, die Verteilung der Betriebskosten und im Streitfall darüber, ob eine Mietminderung trägt. Der Balkon ist dabei der klassische Stolperstein: Er zählt mit, aber in der Regel nur zu einem Viertel.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Flächen die Wohnflächenverordnung einbezieht, welche sie ausschließt und mit welchem Anteil Balkone, Terrassen und Wintergärten eingehen.

Was zählt zur Wohnfläche und was ausdrücklich nicht

Zur Wohnfläche gehören alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Das regelt § 2 der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Einbezogen sind dabei auch Flächen, die viele Vermieter nicht auf dem Schirm haben.

Zur Wohnfläche gehören:

• Wohn- und Schlafräume, Küche, Bad, Flure
• Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung gehören

Nicht zur Wohnfläche gehören:

• Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
• Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume
• Garagen
• Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht genügen
• Geschäftsräume

Wichtig: Der Abstellraum innerhalb der Wohnung zählt mit, der Kellerverschlag im Untergeschoss nicht. Entscheidend ist die Lage, nicht die Bezeichnung.

Gemessen wird nach § 3 WoFlV zwischen den Bauteilen, nach lichten Maßen. Einbaumöbel und Türbekleidungen mindern die Fläche nicht.

Balkon, Loggia und Terrasse: 25 oder 50 Prozent?

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. So steht es in § 4 Nr. 4 WoFlV. Dieser Satz ist die Ursache der meisten Fehlberechnungen.

Der Regelfall sind 25 Prozent. Ein 12 Quadratmeter großer Balkon geht also mit 3 Quadratmetern in die Wohnfläche ein.

Die 50 Prozent sind die Obergrenze, nicht die Alternative. Sie greifen nur bei deutlich überdurchschnittlicher Qualität, etwa bei einer windgeschützten, ganzjährig nutzbaren Dachterrasse. Ein üblicher Wohnungsbalkon rechtfertigt das nicht.

Tipp: Wer 50 Prozent ansetzt, dokumentiert die Begründung. Im Streit über die Wohnfläche trägt der Vermieter die Darlegungslast.

Wintergarten und Dachschräge: worauf es ankommt

Beim Wintergarten entscheidet die Beheizbarkeit. Ein beheizbarer Wintergarten zählt vollständig zur Wohnfläche, ein unbeheizbarer Wintergarten nur zur Hälfte (§ 4 Nr. 3 WoFlV). Dasselbe gilt für Schwimmbäder und vergleichbare geschlossene Räume.

Bei Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe: ab zwei Metern voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Der Rechenweg unter der Schräge folgt in einem eigenen Beitrag.

Genau hier entstehen die Abweichungen, die später zum Streitpunkt werden. Werkzeuge wie der Wohnflächen-Rechner von Ratiofill weisen Balkon, Terrasse und Wintergarten getrennt aus.

Was zählt zur Wohnfläche, wenn der Mietvertrag etwas anderes sagt?

Die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum. Bei frei finanzierten Wohnungen gilt sie, wenn die Parteien sie vereinbaren; ohne Vereinbarung zieht die Rechtsprechung sie regelmäßig als Maßstab heran.

Weicht die tatsächliche Fläche von der vertraglich genannten ab, gilt für die Mietminderung weiterhin die Zehn-Prozent-Grenze: Erst darüber liegt ein Mangel vor. Für die Mieterhöhung hat der Bundesgerichtshof diese Toleranz aufgegeben (BGH, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14). Dort zählt allein die tatsächliche Fläche.

Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung

• Den Balkon voll ansetzen. Wer 12 Quadratmeter Balkon voll einrechnet, überschätzt eine 70-Quadratmeter-Wohnung um über 12 Prozent und damit über die Mangelgrenze hinaus.
• DIN 277 mit der Wohnflächenverordnung verwechseln. Die DIN 277 ermittelt die Brutto-Grundfläche, stammt aus der Bauplanung und liefert regelmäßig höhere Werte. Für Wohnraummietverträge ist sie kein geeigneter Maßstab.
• Alte Angaben ungeprüft übernehmen. Viele Bestandswerte stammen noch aus der II. Berechnungsverordnung, die vor 2004 galt.

Häufige Fragen dazu, was zur Wohnfläche zählt (FAQ)

Zählt der Balkon zur Wohnfläche?

Ja, der Balkon zählt zur Wohnfläche, aber nicht vollständig. Nach § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung werden Balkone in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens jedoch zur Hälfte. Ein Balkon von 12 Quadratmetern geht damit üblicherweise mit 3 Quadratmetern in die Wohnfläche ein.

Wann wird ein Balkon zu 50 Prozent angerechnet?

Die Hälfte ist die gesetzliche Obergrenze und nur bei deutlich überdurchschnittlicher Qualität der Fläche gerechtfertigt, etwa bei einer windgeschützten, ganzjährig nutzbaren Dachterrasse. Der Regelfall bleibt ein Viertel. Wer die Hälfte ansetzt, muss diese Bewertung im Streitfall begründen können.

Zählt ein Wintergarten zur Wohnfläche?

Ein Wintergarten zählt zur Wohnfläche, der Anteil hängt von der Beheizbarkeit ab. Ein beheizbarer Wintergarten wird vollständig angerechnet, ein unbeheizbarer nach § 4 Nr. 3 der Wohnflächenverordnung nur zur Hälfte. Dieselbe Regel gilt für Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume.

Gehört der Keller zur Wohnfläche?

Nein. Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen gehören nach § 2 der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Ein Abstellraum innerhalb der Wohnung zählt dagegen mit.

Was passiert, wenn die tatsächliche Wohnfläche vom Mietvertrag abweicht?

Bei der Mietminderung gilt weiterhin eine Toleranzgrenze von zehn Prozent, erst darüber liegt ein Mangel vor. Für die Mieterhöhung hat der Bundesgerichtshof diese Grenze mit Urteil vom 18. November 2015 aufgegeben, dort ist allein die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Eine Angabe mit dem Zusatz „circa" schützt nicht vor dieser Prüfung.

Fazit

Die Wohnfläche ist keine Frage des Augenmaßes, sondern eine Rechenregel mit klaren Anteilen. Wer Balkon und Terrasse mit einem Viertel ansetzt, den Keller weglässt und beim Wintergarten auf die Beheizbarkeit achtet, hat die drei häufigsten Fehlerquellen ausgeschlossen.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu 25 Prozent, höchstens zu 50 Prozent
• Beheizbare Wintergärten zählen voll, unbeheizbare zur Hälfte
• Keller, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum und Garage zählen nicht
• Flächen unter Dachschrägen zählen ab zwei Metern voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte
• Bei der Mieterhöhung zählt seit 2015 allein die tatsächliche Fläche, nicht die Vertragsangabe

Wer die Berechnung belegbar halten will, rechnet flächenweise und hält den Anteil je Fläche fest. Der Wohnflächen-Rechner von Ratiofill übernimmt diese Aufschlüsselung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.