Indexmietvertrag Vorlage

Bei einem Indexmietvertrag wird die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt (§ 557b BGB). Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete im selben Verhältnis anheben; fällt er, kann der Mieter eine Absenkung verlangen. Die Anpassung geschieht nicht automatisch: Sie muss durch eine Erklärung in Textform geltend gemacht werden und wirkt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Höchstens einmal pro Jahr: § 557b Abs. 2 BGB verlangt, dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Die Frist beginnt mit dem Mietbeginn beziehungsweise mit der letzten Anpassung. Eine Pflicht zur jährlichen Anpassung besteht aber nicht: Vermieter können Indexsteigerungen auch über mehrere Jahre auflaufen lassen und später in einer Erklärung zusammengefasst geltend machen.

Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet (§ 557b Abs. 3 BGB). Geht die Erklärung dem Mieter beispielsweise im März zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Mai. Rückwirkende Erhöhungen sind nicht möglich: Wer die Erklärung spät abgibt, kann die Differenz für zurückliegende Monate nicht mehr verlangen.

Dann wirkt die Indexmiete in die andere Richtung: Der Mieter kann eine Absenkung der Miete verlangen, mit derselben Textform-Erklärung und derselben Jahresfrist, die auch für Erhöhungen gelten. Klauseln, die nur Erhöhungen zulassen und Absenkungen ausschließen, weichen zum Nachteil des Mieters von § 557b BGB ab und sind unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB).

Nur für die Ausgangsmiete: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die zu Vertragsbeginn vereinbarte Miete die Grenzen der §§ 556d ff. BGB nicht überschreiten. Spätere Indexanpassungen sind dagegen nicht an die Mietpreisbremse gebunden (§ 557b Abs. 4 BGB). Die Miete kann durch die Indexentwicklung im Lauf der Jahre über die ursprüngliche Grenze hinauswachsen.

Zulässig ist ausschließlich der Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt ermittelt und monatlich veröffentlicht. Kopplungen an andere Größen (etwa Baupreisindizes, regionale Indizes oder feste jährliche Prozentsätze) erfüllen die Vorgaben des § 557b Abs. 1 BGB nicht. Halten Sie im Vertrag neben der Ausgangsmiete auch den Indexstand des Basismonats fest, damit spätere Anpassungen eindeutig berechenbar sind.

Mit der Formel: neue Miete = bisherige Miete × (neuer Indexstand ÷ alter Indexstand). Beispiel: Bei 800 € Nettokaltmiete, einem Ausgangsindex von 100,0 und einem aktuellen Stand von 105,0 ergibt sich 800 € × 1,05 = 840 €. In der Anpassungserklärung müssen die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag als Geldbetrag angegeben werden, sonst ist die Erklärung unwirksam.

Nur eingeschränkt. Eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB ist während der Indexmiete nur für bauliche Maßnahmen möglich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa gesetzlich vorgeschriebene Umbauten. Freiwillige Modernisierungen lassen sich nicht zusätzlich umlegen. Ausgeschlossen ist außerdem die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB bleiben dagegen möglich.

Die Indexvereinbarung muss schriftlich getroffen werden (§ 557b Abs. 1 BGB). In der Praxis ist das unproblematisch, weil die Klausel, wie in der Ratiofill-Vorlage als § 4, Teil des Mietvertrags ist, den beide Parteien unterschreiben. Für die spätere Mietanpassung genügt dann die Textform: Eine E-Mail mit den erforderlichen Angaben zur Indexänderung und zur neuen Miete reicht aus.

Das hängt von der Erwartung an die Preisentwicklung ab. Die Staffelmiete bietet feste, planbare Erhöhungen unabhängig von der Inflation, die Miete kann aber nie sinken, und mehr als die vereinbarten Staffeln ist nicht möglich. Die Indexmiete folgt der tatsächlichen Inflation: in Hochinflationsphasen dynamischer, bei stagnierenden Preisen ohne Erhöhungsspielraum, bei fallendem Index sogar rückläufig. Beide Modelle schließen die Vergleichsmieterhöhung nach § 558 BGB aus.

Das Ansehen der Vorlage im Showroom ist kostenlos. Um den Vertrag online auszufüllen und zu erstellen, legen Sie ein kostenloses Konto auf app.ratiofill.com an. Der Generator führt Sie anschließend Schritt für Schritt durch alle Angaben, von den Vertragsparteien über die Ausgangsmiete bis zum Indexstand des Basismonats.