Wohnraummietvertrag Vorlage

Ein Wohnraummietvertrag ist ein Vertrag über die Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt. Die Grundpflichten regelt § 535 BGB: Der Vermieter überlässt die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand und erhält sie in diesem Zustand, der Mieter zahlt die vereinbarte Miete. Was einfach klingt, ist rechtlich stark reguliert: Für Wohnraum gilt das soziale Mietrecht der §§ 549 ff. BGB, das den Mieter in vielen Punkten zwingend schützt. Von diesen Vorschriften darf ein Vertrag nicht zum Nachteil des Mieters abweichen; entsprechende Klauseln sind unwirksam.

Zwingend erforderlich sind in einem Mietvertrag nur wenige Angaben: die Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Mietsache und die Miete. Alles Übrige ist verhandelbar, aber was der Vertrag nicht regelt, richtet sich nach dem Gesetz, und das geht häufig zulasten des Vermieters. Wer Betriebskosten nicht ausdrücklich vereinbart, kann sie nicht umlegen; wer Schönheitsreparaturen nicht wirksam überträgt, muss sie selbst ausführen. Ein guter Mietvertrag regelt deshalb deutlich mehr als das Minimum.

Die meisten Streitigkeiten im Mietverhältnis lassen sich auf wenige, immer gleiche Fehler beim Vertragsschluss zurückführen:

• Mündliche Nebenabreden. „Die Garage können Sie mitbenutzen", „Der Herd bleibt drin": Was nur mündlich zugesagt wird, lässt sich später kaum beweisen. Halten Sie jede Zusage im Vertrag fest; unter § 24 (Sonstige Vereinbarungen) ist dafür Platz.
• Fehlendes Übergabeprotokoll. Ohne dokumentierten Übergabezustand steht beim Auszug Aussage gegen Aussage: Waren die Kratzer im Parkett schon da? Welche Zählerstände galten beim Einzug? Ein Wohnungsübergabeprotokoll beugt vor. Bei dieser Vorlage ist es als Anlage bereits enthalten.
• Veraltete Formulare. Mietvertragsmuster aus alten Quellen enthalten oft Klauseln, die der BGH längst gekippt hat, etwa starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen. Die Folge ist tückisch: Die unwirksame Klausel fällt ersatzlos weg, und es gilt die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter selbst renovieren muss.
• Kaution falsch vereinbart. Mehr als drei Nettokaltmieten sind nach § 551 BGB unzulässig; der überschießende Teil ist unwirksam und kann vom Mieter zurückgefordert werden.
• Betriebskosten nicht wirksam umgelegt. Ohne ausdrückliche Vereinbarung, welche Kostenarten der Mieter trägt, bleibt der Vermieter auf ihnen sitzen, denn die Umlage setzt eine wirksame Regelung im Vertrag voraus.
• Fehlende Wohnungsgeberbescheinigung. Nach § 19 BMG müssen Sie dem Mieter den Einzug innerhalb von zwei Wochen bestätigen, damit er sich beim Einwohnermeldeamt anmelden kann; sonst droht ein Bußgeld.

Der Geld-Block des Vertrags (§§ 4 bis 8) verdient besondere Sorgfalt, denn hier setzt das Gesetz klare Grenzen.

Kaum ein Vertragsthema hat die Gerichte so beschäftigt wie Schönheitsreparaturen. Der gesetzliche Ausgangspunkt überrascht viele Vermieter: Nach § 535 BGB ist die Instandhaltung der Mietsache (einschließlich des Renovierens) Sache des Vermieters. Nur durch eine wirksame Vertragsklausel lässt sich diese Pflicht auf den Mieter übertragen. Genau daran scheitern viele ältere Formulare, denn der BGH hat mehrere verbreitete Klauseltypen für unwirksam erklärt:

• Starre Fristenpläne („Küche und Bad alle drei Jahre streichen"), die unabhängig vom tatsächlichen Zustand zum Renovieren verpflichten.
• Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten zahlen soll, obwohl noch keine Renovierung fällig ist.
• Renovierungspflichten bei unrenoviert übergebener Wohnung: Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, kann ohne angemessenen Ausgleich nicht wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden.

Der unbefristete Wohnraummietvertrag ist der gesetzliche Regelfall und für die meisten privaten Vermieter die passende Wahl. Ein Zeitmietvertrag ist nur unter den Voraussetzungen des § 575 BGB möglich: Der Vermieter braucht einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund (etwa geplante Eigennutzung, wesentliche Umbaumaßnahmen oder die Vermietung als Werkswohnung) und muss diesen Grund dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Fehlt der Grund oder die Mitteilung, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Befristung „auf Probe" oder ohne Anlass ist im Wohnraummietrecht nicht vorgesehen.

Ein Mietvertrag steht selten allein. Zum Einzug gehören Dokumente, die das Mietverhältnis erst praktisch handhabbar machen und die häufig fehlen, wenn der Vertrag aus einer einzelnen Kopiervorlage stammt. Die Ratiofill-Vorlage bringt fünf Anlagen mit, auf die § 25 des Vertrags verweist:

• Wohnungsgeberbescheinigung: Ihre Bestätigung des Einzugs nach § 19 BMG, die der Mieter für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt braucht, auszustellen innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug.
• Übergabeprotokoll: dokumentiert Zustand, Mängel, Zählerstände und übergebene Schlüssel und ist das wichtigste Beweismittel für die spätere Kautionsabrechnung.
• BetrKV-Aufstellung: listet die Betriebskostenarten nach der Betriebskostenverordnung auf und macht die Umlage für beide Seiten nachvollziehbar.
• Hausordnung: regelt Ruhezeiten, Reinigungspflichten und die Nutzung von Gemeinschaftsflächen. Als Anlage zum Vertrag wird sie verbindlicher Bestandteil des Mietverhältnisses. Eine eigenständige Hausordnung Vorlage finden Sie ebenfalls bei Ratiofill.
• Merkblatt zum richtigen Heizen und Lüften: informiert den Mieter über Schimmelprävention. Dass Sie diese Information nachweislich übergeben haben, kann bei einem späteren Streit über Feuchtigkeitsschäden relevant werden.