Kellermietvertrag Vorlage

Ein Kellermietvertrag regelt die Überlassung eines Kellerraums oder Kellerabteils gegen Entgelt, typischerweise zur Lagerung von Hausrat, Möbeln, Werkzeug oder Saisonware. Für Vermieter gibt es dabei zwei grundverschiedene Konstellationen: Entweder gehört der Keller als Nebenraum zur Wohnung und wird im Wohnraummietvertrag mitvermietet. Oder der Keller wird unabhängig von einer Wohnung überlassen: an einen Hausbewohner, der zusätzliche Fläche braucht, oder an einen externen Mieter.

Der Kellerraummietvertrag umfasst 13 Seiten und arbeitet die Vermietung in 22 Paragrafen ab, von den Grunddaten bis zu den Anhängen:

• Parteien und Objekt (§§ 1 und 2): Vertragsparteien sowie die genaue Bezeichnung der Mietsache. Gerade beim Keller ist Präzision wichtig: Kellernummer, Lage im Gebäude und Größe gehören eindeutig benannt, damit später kein Streit entsteht, welches Abteil gemeint ist.
• Laufzeit (§ 3): Die Mietzeit, befristet oder unbefristet, samt Kündigungsregelung.
• Geldfragen (§§ 4 bis 8): Miete, Zahlung von Miete und Betriebskosten, Heizung und Warmwasser, Abrechnungszeitraum sowie die Mietsicherheit. Betriebskosten lassen sich beim Keller nur umlegen, wenn der Vertrag das ausdrücklich vorsieht. Die Vorlage regelt das in § 5 (Zahlung von Miete und Betriebskosten).
• Zustand und Nutzung (§§ 9 bis 13): Zustand der Mietsache bei Übergabe, Gebrauch und Pflege, Veränderungen durch den Mieter, bauliche Veränderungen durch den Vermieter und das Betretungsrecht. Diese Paragrafen legen fest, wofür der Keller genutzt werden darf und wofür nicht.
• Sicherung und Haftung (§§ 14 bis 16): Das Pfandrecht des Vermieters an eingebrachten Sachen, der Haftungsausschluss für eingelagerte Gegenstände und die Geltung der Hausordnung.
• Schlussbestimmungen (§§ 17 bis 22): Personenmehrheit auf Mieter- oder Vermieterseite, Beendigung des Mietverhältnisses, Änderungen, Verjährung, sonstige Vereinbarungen und die Anhänge.

In der Praxis scheitern Kellervermietungen selten am fehlenden Willen, sondern an vier wiederkehrenden Fehlern:

• Der Keller wird im Wohnraummietvertrag nur „mitgemeint“. Steht der Keller nicht klar im Vertrag, ist unklar, ob er überhaupt mitvermietet ist, welches Abteil gemeint ist und was bei Auszug zurückzugeben ist. Ist er dagegen Teil des Wohnraummietvertrags, hängt er rechtlich an der Wohnung: Eine separate Kündigung nur des Kellers ist dann grundsätzlich nicht möglich. Wer sich Flexibilität erhalten will, regelt zusätzliche Kellerfläche in einem eigenen Vertrag.
• Der Zustand wird nicht dokumentiert. Kellerräume sind bauartbedingt oft kühl und feuchter als Wohnräume. Ohne Übergabeprotokoll lässt sich später kaum klären, ob Feuchtigkeit oder Schimmel schon bei Einzug vorhanden waren, der klassische Auslöser für Streit über beschädigtes Lagergut.
• Die Kündigungsfrist bleibt unklar. Fehlt eine vertragliche Regelung, gilt die gesetzliche Frist des § 580a BGB. Wer stillschweigend von „drei Monaten wie bei der Wohnung“ ausgeht, erlebt auf beiden Seiten Überraschungen.
• Lagerverbote fehlen. Ohne ausdrücklichen Ausschluss von Gefahrstoffen (etwa leicht entzündlichen Flüssigkeiten oder Gasflaschen) riskiert der Vermieter Konflikte mit Brandschutz und Gebäudeversicherung und hat im Streitfall keine klare vertragliche Handhabe.

Der wichtigste Unterschied zur Wohnungsvermietung: Der separat vermietete Keller ist kein Wohnraum. Es gelten die allgemeinen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB: Die Schutzmechanismen des Wohnraummietrechts finden keine Anwendung.

Ein Keller wird zur Lagerung vermietet, und genau das sollte der Vertrag ausdrücklich festhalten. Die Vorlage regelt in Gebrauch und Pflege (§ 10), was zulässig ist. Drei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:

• Keine Wohnnutzung. Kellerräume sind in aller Regel keine zugelassenen Aufenthaltsräume. Der Vertrag sollte die Nutzung klar auf Lagerzwecke beschränken, damit gar nicht erst der Eindruck entsteht, Wohnen oder dauerhafter Aufenthalt seien gestattet.
• Keine Gefahrstoffe. Leicht entzündliche oder gefährliche Stoffe, verderbliche Waren und alles, was Geruch oder Ungeziefer anzieht, gehören vertraglich ausgeschlossen, im Interesse der Hausgemeinschaft und des Brandschutzes.
• Feuchtigkeit realistisch behandeln. Ein Keller bietet kein Wohnraumklima. Der Zustand bei Übergabe wird deshalb im Lagerflächen-Übergabeprotokoll festgehalten; wer feuchtigkeitsempfindliche Güter einlagert, tut das im Bewusstsein der baulichen Gegebenheiten.

Nicht jede Nebenfläche ist ein Fall für den Kellermietvertrag. Die Abgrenzung ist einfach, wenn man auf Objekt und Nutzung schaut:

• Kellermietvertrag: für einzelne Kellerräume und Kellerabteile im Wohngebäude, vermietet zur privaten Lagerung. Das ist die Vorlage auf dieser Seite.
• Lagerflächenmietvertrag: für größere oder gewerblich genutzte Lagerflächen, etwa Hallenabschnitte, Lagerboxen oder Flächen, die ein Unternehmen für Waren und Material anmietet. Die Rechtslage ähnelt dem Keller (kein Wohnraummietrecht), aber Flächenbeschreibung, Zugangszeiten und gewerbliche Nutzung stehen im Vordergrund.
• Stellplatzmietvertrag: für Garagen, Tiefgaragen- und Außenstellplätze. Auch hier gilt: Wird der Stellplatz unabhängig von einer Wohnung vermietet, greifen die allgemeinen Mietregeln mit freier Miete und kurzen Fristen.
• Keller im Wohnraummietvertrag: sinnvoll, wenn der Keller dauerhaft und untrennbar zur Wohnung gehören soll. Dann teilt er das rechtliche Schicksal der Wohnung, inklusive Kündigungsschutz.