Was der BGH entschieden hat
Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, entsteht in der Regel eine Vereinbarung über die neue Miete. Diese Vereinbarung ist der Rechtsgrund für die erhöhten Zahlungen.
Die Regeln der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begrenzen nur die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses. Auf eine Erhöhungsvereinbarung während des laufenden Mietverhältnisses sind sie nicht anzuwenden.
Was das für Vermieter und Verwalter heißt
Erhöhungen im Bestand sind von der Mietpreisbremse nicht erfasst. Beim nächsten Mieterwechsel zählt die zuletzt geschuldete Miete als Vormiete (§ 556e Abs. 1 S. 1 BGB). Ausgenommen sind Erhöhungen, die im letzten Jahr vor dem Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden (§ 556e Abs. 1 S. 2 BGB).
Vorschriften
- § 557 BGB
- § 558 BGB
- § 556d BGB
- § 556g BGB
Begriffe zum Nachschlagen
Miete und Mieterhöhung
Mietpreisbremse
In Gebieten, die eine Landesverordnung bestimmt, darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten für eine höhere Vormiete und nach Modernisierung (§ 556e BGB) sowie für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f BGB). Der Mieter muss einen Verstoß rügen (§ 556g Abs. 2 BGB).
§§ 556d–556g BGBMiete und Mieterhöhung
Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine Landesverordnung bestimmt, sind es höchstens 15 % (Berlin: 15 %). Sie gilt nicht für Staffel- und Indexmieten und nicht für die Modernisierungsumlage, die eine eigene Kappung hat (§ 559 Abs. 3a BGB).
§ 558 Abs. 3 BGBMiete und Mieterhöhung
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die Entgelte, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist die Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB und der Maßstab der Mietpreisbremse.
§ 558 Abs. 2 BGBAllgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich ist der amtliche Volltext der Entscheidung.
