Mietrecht-Begriffe, kurz erklärt.

Auch: Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben des Mieters bleibt geschuldet.

Auch: Nebenkosten

Laufende Kosten, die durch das Eigentum und den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen (§ 556 Abs. 1 BGB, § 1 BetrKV). Der Mieter trägt sie nur, wenn es vereinbart ist. Welche Kostenarten umlagefähig sind, steht in § 2 BetrKV. „Sonstige Betriebskosten“ (Nr. 17) muss der Vertrag einzeln benennen.

Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Bedarf muss ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein. Wer Eigenbedarf nur vortäuscht, schuldet Schadensersatz. Nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB.

Auch: AGB im Mietvertrag, Allgemeine Geschäftsbedingungen

Vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Seite der anderen stellt (§ 305 Abs. 1 BGB), auch gekaufte oder heruntergeladene Musterverträge. Sie unterliegen der Inhaltskontrolle der §§ 307 bis 309 BGB. Verstößt eine Klausel dagegen, ist sie unwirksam.

Auch: Außerordentliche Kündigung

Kündigung aus wichtigem Grund ohne Frist (§ 543 BGB), etwa bei Zahlungsverzug, erheblicher Gefährdung der Mietsache oder nachhaltiger Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB). Bei Vertragsverletzungen ist grundsätzlich vorher abzumahnen (§ 543 Abs. 3 BGB). Die Gründe gehören ins Kündigungsschreiben (§ 569 Abs. 4 BGB).

Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB). Angepasst wird durch Erklärung in Textform, frühestens nach einem Jahr unveränderter Miete. Erhöhungen nach § 558 BGB sind ausgeschlossen, nach § 559 BGB nur für Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Bremse nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).

Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine Landesverordnung bestimmt, sind es höchstens 15 % (Berlin: 15 %). Sie gilt nicht für Staffel- und Indexmieten und nicht für die Modernisierungsumlage, die eine eigene Kappung hat (§ 559 Abs. 3a BGB).

Überträgt dem Mieter die Kosten kleiner Reparaturen an Gegenständen, auf die er häufig zugreift, etwa Wasserhähne, Schalter oder Fenstergriffe. Wirksam ist sie nur mit einer Obergrenze je Reparatur und je Jahr. Eine Pflicht, die Reparatur selbst auszuführen, darf sie nicht auferlegen.

Für den Mieter gilt stets eine Frist von drei Monaten. Für den Vermieter sind es drei Monate, nach fünf Jahren Überlassung sechs und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen. Längere Fristen zulasten des Mieters sind unwirksam (Abs. 4).

Der Mieter muss Mängel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Unterlässt er das, verliert er Minderung und Schadensersatz, soweit der Vermieter hätte abhelfen können, und er haftet für die Folgeschäden.

Auch: Zustimmung zur Mieterhöhung

Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete braucht die Zustimmung des Mieters. Der Vermieter verlangt sie in Textform und begründet sie mit Mietspiegel, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Der Mieter kann bis zum Ende des übernächsten Monats überlegen. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB).

Auch: Mietsicherheit, Kaution

Die Mietsicherheit beträgt höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf sie in drei Raten zahlen (Abs. 2). Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Erträge stehen dem Mieter zu (Abs. 3). Abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam (Abs. 4).

Bei einem erheblichen Mangel ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB), ein Antrag ist nicht nötig. Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, ist die Minderung ausgeschlossen (§ 536b BGB). Ein vertraglicher Ausschluss der Minderung ist bei Wohnraum unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).

In Gebieten, die eine Landesverordnung bestimmt, darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten für eine höhere Vormiete und nach Modernisierung (§ 556e BGB) sowie für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f BGB). Der Mieter muss einen Verstoß rügen (§ 556g Abs. 2 BGB).

Auch: Qualifizierter Mietspiegel

Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558c BGB). Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt. Für ihn wird vermutet, dass er die Vergleichsmiete richtig wiedergibt, und er muss im Erhöhungsverlangen genannt werden (§ 558a Abs. 3 BGB).

Auch: Bruttomiete, Warmmiete, Teilinklusivmiete

Die Nettokaltmiete ist das Entgelt für die Nutzung der Wohnung ohne Betriebskosten. Die Bruttomiete (Warmmiete) schließt die Betriebskosten ein, die Teilinklusivmiete nur einen Teil davon. Bezugsgröße für Kaution, Mietspiegel und Mieterhöhung ist die Nettokaltmiete.

Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB), insbesondere bei einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters, bei Eigenbedarf oder wenn das Mietverhältnis eine angemessene Verwertung verhindert (Abs. 2). Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (Abs. 3). Die Kündigung braucht die Schriftform und soll auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen (§ 568 BGB).

Die Entgelte, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist die Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB und der Maßstab der Mietpreisbremse.

Malerarbeiten in der Wohnung: Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, Streichen von Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Gesetzlich sind sie Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Per Formularklausel lassen sie sich nur übertragen, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde oder der Vermieter einen angemessenen Ausgleich gewährt, und nur mit flexiblen Fristen.

Wohnraummietverträge mit mehr als einjähriger Laufzeit bedürfen der Schriftform (§ 550 BGB). Fehlt sie, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Für viele Erklärungen genügt die Textform (§ 126b BGB), etwa für das Mieterhöhungsverlangen. Kündigungen brauchen die Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB).

Die Miete steigt in vorab vereinbarten Stufen (§ 557a BGB). Jede Stufe muss als Betrag oder Erhöhungsbetrag ausgewiesen sein und mindestens ein Jahr gelten. Während der Staffel sind Erhöhungen nach §§ 558, 559 BGB ausgeschlossen. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Bremse für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB).

Dokumentiert bei Ein- und Auszug den Zustand der Wohnung, Zählerstände, Schlüssel und Mängel und wird von beiden Seiten unterschrieben. Es ist keine gesetzliche Pflicht, aber das zentrale Beweismittel, etwa um Schäden von vertragsgemäßer Abnutzung abzugrenzen (§ 538 BGB).

Auch: Nicht umlagefähige Kosten

Umlagefähig sind nur die Kostenarten, die § 2 BetrKV nennt. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sowie Rücklagen (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Auch: Untermiete

Der Mieter darf die Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters an Dritte überlassen (§ 540 BGB). Auf die Untervermietung eines Teils hat er bei berechtigtem Interesse einen Anspruch (§ 553 BGB), der Vermieter kann einen angemessenen Zuschlag verlangen. Verweigert er die Erlaubnis ohne Grund, kann der Mieter außerordentlich kündigen (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB).

Auch: Betriebskostenvorauszahlung, Betriebskostenpauschale

Bei der Vorauszahlung zahlt der Mieter monatliche Abschläge, über die jährlich abgerechnet wird (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Die Pauschale ist ein fester Betrag ohne Abrechnung. Sie lässt sich nur erhöhen, wenn der Vertrag das vorbehält (§ 560 Abs. 1 BGB). Heiz- und Warmwasserkosten dürfen bis auf wenige Ausnahmen nicht pauschal abgerechnet werden (§ 2 HeizkostenV).

Auch: Wohnflächenverordnung, WoFlV

Ohne abweichende Vereinbarung gilt die Wohnflächenverordnung: Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der vereinbarten ab, liegt ein Mangel vor. Bei einer Mieterhöhung zählt die tatsächliche Fläche.

Vertrag über die Überlassung von Wohnraum gegen Miete. Neben den allgemeinen Regeln des Mietrechts (§§ 535 ff. BGB) gilt das soziale Mietrecht (§§ 549 ff. BGB), von dem zulasten des Mieters weitgehend nicht abgewichen werden darf.

Auch: Wohnungsgeberbescheinigung

Der Vermieter muss dem Mieter den Ein- oder Auszug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen (§ 19 BMG), damit dieser sich ummelden kann. Wer die Bestätigung verweigert oder eine Gefälligkeitsbescheinigung ausstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit (§ 54 BMG).

Auch: Mietrückstand

Fristlos kündbar ist bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten oder bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Ordentlich kann der Vermieter auch unterhalb dieser Grenze kündigen, nicht aber bei einem Rückstand bis zu einer Monatsmiete, der kürzer als einen Monat besteht (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Auch: Befristung

Eine Befristung ist nur mit einem Grund aus § 575 Abs. 1 BGB zulässig, etwa Eigennutzung, Abriss oder Umbau oder eine Werkwohnung. Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlen Grund oder Mitteilung, gilt der Vertrag als unbefristet.